来源：《民主与法制》周刊2022年第4期
刘贵祥、崔建远、章剑生、程啸、尹飞、王亦白：关于不动产登记性质与效力行民之争的讨论
编者按
不动产登记性质与效力的争议由来已久。自上世纪90年代以来，行政法学者与民法学者便就不动产登记的性质展开争鸣，形成“行政行为说”“民事行为说”“双重属性说”等多种学术观点。随着《民法典》的编纂与出台，以及自然资源部启动《不动产登记法》起草工作，不动产登记性质与效力的争议问题再次焕发学术生机。本期选取刘贵祥、崔建远、章剑生、程啸、尹飞、王亦白等六位专家的近期论述，对不动产登记性质与效力问题的不同主张进行梳理，以飨读者。
专家介绍
刘贵祥 最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官。编著《中国民商事审判新问题》《示范性执行裁判文书评析》等著作。在《中国法学》《法学家》《比较法研究》等期刊发表论文数十篇。
崔建远 清华大学法学院教授、博士生导师，兼任中国法学会民法学研究会副会长。代表性著作有《准物权研究》《合同法》《债法总论》等。在《中国法学》《法学研究》《中外法学》等期刊发表论文200余篇。
章剑生 浙江大学光华法学院教授、博士生导师。代表性专著有《现代行政法总论》《现代行政法基本理论》（上下卷）等。在《中国法学》《法学研究》《法学家》等期刊发表论文百余篇。
尹 飞 中央财经大学法学院院长、教授、博士生导师。出版专著《物权法·用益物权》，合著《人身损害赔偿疑难问题》《中国物权法教程》等。在《法学研究》《法学家》《法律科学》等期刊发表论文数十篇。
问题一：不动产登记性质的行民之争
刘贵祥：不动产登记行为是一种民事登记而非行政登记
长期以来，由于我们对非讼程序的认识和重视程度不够，简单地将登记机构实施的相关登记行为理解为具体行政行为，并将其纳入行政诉讼的受案范围，导致因民事争议而出现大量民事诉讼与行政诉讼相互交织的问题，既给人民法院的审判工作带来巨大的困难，也给当事人带来了无穷的诉累，不少纠纷长期无法得到有效解决。尽管最高人民法院一直在探索解决此类纠纷的方案，2014年修订后的《行政诉讼法》也规定了一并审理的模式，但问题并没有从根本上得到解决。
究其原因，可能还是对登记机构的登记行为欠缺应有的认识。应该说，《民法典》规定的各种登记虽然有利于行政机关对相应事项进行管理，但从本质上看，登记机构从事的登记行为仅仅是为配合《民法典》的实施而处理的各种非讼事件。也就是说，登记机构的登记行为在性质上是民事登记而非行政登记。因为登记机构办理登记的目的并非是为了行政管理，而是为了处理《民法典》规定的非讼事件。就此而言，登记机构办理登记所适用的登记规则，不能认为是行政程序规则，而是民事非讼程序规则。当然，这一问题的解决需要立法机关早日完善《民法典》的配套制度，尽快制定非讼程序法或者专门的不动产登记法等法律，以提高人们对相关问题的认识水平。
章剑生：不动产登记行为应当是行政事实行为
结合制定法的相关规定与司法实务，不动产登记行为应当是行政事实行为，理由是：
1.不动产登记行为是***和县级以上地方人民***自然资源行政主管部门作出的行政行为。《不动产登记暂行条例》第6条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民***应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民***不动产登记主管部门的指导、监督。”自然资源部“三定方案”第4条（五）规定：“自然资源确权登记局。拟订各类自然资源和不动产统一确权登记、权籍调查、不动产测绘、争议调处、成果应用的制度、标准、规范。承担指导监督全国自然资源和不动产确权登记工作。建立健全全国自然资源和不动产登记信息管理基础平台，管理登记资料。负责国务院确定的重点国有林区、国务院批准项目用海用岛、中央和***机关不动产确权登记发证等专项登记工作。”在上述不动产登记机关的法律框架之下，由不动产登记机构作出的不动产登记行为具有权力属性，属于行政行为范畴。实务中，凡不动产登记中，申请人与不动产登记机构发生的法律争议属于法院行政诉讼受案范围，也可以支持上述论点。
2.不动产登记行为没有登记机关的“意思表示”。“意思表示”是源于民法的一个学理概念。所谓意思表示，是指“将欲发生法律效果之意思表示于外的行为”。行政法学引入此概念，用于区分行政决定和行政事实行为，已为通说。民法中的“意思表示”蕴含着私法自治原则，它的法律价值在于对抗***权力对民事法律活动的过度干预。与民法不同的是，行政法上“意思表示”的内容是法定的，且它能使行政决定产生法效力。不同于行政决定所产生的法效果，行政事实行为仅仅是客观上产生的一种“事实”，因有法的规定使得这种“事实”具有了某种法效果而已。不动产登记行为是登记机关对行政相对人提交的“材料”加以确认（如实记载）的一种“事实”，不动产登记机关在主观上并没有欲与行政相对人建立一种行政法权利和义务关系的“意思表示”。基于不动产登记行为的内容，登记机关无要求行政相对人将来履行何种法定义务的法定权力，行政相对人也无可请求登记机关履行何种职责的法定权利。当然，在不动产登记过程中，如送达等程序性行为是行政机关一种“意思表示”，但因这种“意思表示”内容中没有涉及对行政相对人权利义务的“处分性”，故在行政法学理上它是一种观念上的“表示行为”。
3.不动产登记行为的法效果是由《物权法》规定的。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此为不动产登记行为的法效果——公信力的法规范依据。所谓公信力，是指“即便不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，依法律行为取得相应的不动产物权”。也就是说，如果不动产登记发生错误，善意取得该不动产的第三人基于对登记簿记载内容的信赖，法律也应当推定该登记簿记载内容正确，从而使该第三人取得该登记不动产的权利。不动产登记作为行政事实行为，它的公信力是由《物权法》赋予的。《物权法》之所以要赋予不动产登记行为的公信力，其立法目的在于确立交易安全秩序（保护善意第三人）。尤其需要指出的是，不动产登记行为的法效果并不产生、变更或者消灭行政相对人的权利，而是行政机关对申请人与房屋相关的权利加以记载。
4.不动产登记行为争议是通过行政复议或者行政诉讼程序解决的。基于不动产登记行为是行政事实行为这一前提条件，在我国现有法律框架下，若公民、法人或者其他组织对不动产登记行为的合法性有异议，应当依法申请行政复议或者提起行政诉讼，由复议机关依法作出决定或者法院依法裁判。对这个问题引发的争议应该是源于《物权法》的相关规定。我们知道，不动产登记制度的法律基础是《物权法》，而《物权法》在性质上归入于私法。由此产生的问题是，公民、法人或者其他组织因不动产登记引起的争议究竟是提起行政诉讼还是民事诉讼？原《物权法》本身并没有给出一个明确的答案，学理上也有争议。2010年最高人民法院发布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”根据这一条的规定，最高人民法院将“房屋登记行为”界定为行政行为，并纳入了行政诉讼的受案范围。但是，公民、法人或者其他组织对于作为“房屋登记行为”基础的民事法律关系发生争议并据此提起行政诉讼的，法院应当告知其应当先通过民事诉讼解决该民事争议，然后再通过行政诉讼解决不动产登记行为的合法性问题。为此，该解释第8条又规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”2015年最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第1条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”根据这一条规定，不动产登记行为是被排除在民事诉讼之外的。可见，多年来最高人民法院对不动产登记行为争议应当通过行政诉讼解决的法政策态度一直是稳定、一致的。
程啸：不动产登记行为是一种程序性行政行为
不动产登记中既有当事人的民事行为，又有登记机构的行政行为，不宜将不动产登记笼统地界定为民事行为或行政行为。如果只是考察不动产登记机构的登记行为的性质，则该行为性质属于行政行为。但是，它既非行政确认行为，更非行政许可行为，而是一种特殊的行政行为。
1.不动产登记的根本目的是贯彻物权的公示与公信原则，而非其他。尽管不动产登记事务是由***公权力机关来负责的，但这绝不意味着，登记就是一种单纯的行政管理活动。我国《物权法》之所以在第二章第一节专节规定不动产登记，也并非仅仅是为了行政机关更好地对不动产物权的变动进行管理和干预。同样，不动产登记也不意味着行政机关有权力确认不动产物权的归属和内容。诚如有的学者所言：“登记机关的性质并不能决定登记行为的公示性质，因登记机关为行政机关即称登记行为属于行政行为，因登记机关为司法机关即称登记行为属于私法行为”，都是错误的。“当事人权利保护通过权利公示得以实现，但权利公示并不必然要求行政机关的介入”，因此登记与行政行为并无必然的联系。不动产登记在本质上应当看作是不动产物权变动的公示方法，是***为维护不动产物权交易的安全与快捷而提供的一种公共服务。这种服务可以（如大多数***那样）由行政机关来提供，也可以（如德国那样）由司法机关来提供。在我国，受历史传统影响，不动产登记一直是由行政管理机关负责，而且不动产登记也确实为***的行政管理奠定了基础、提供了便利。但如果以此为由，否认不动产登记的本质在于公示，而将之看成是单纯的行政管理手段，甚至据此认为登记是行政机关对民事主体的不动产物权这一基本的民事权利的确认或授予，显然是错误的。这种观点不仅“在法理上和实践上否定了物权只能来源于民事主体自己创造的本质、交易中的物权本来只是民事主体自己的权利的本质”,损害了民事主体的权利，对当事人意思自由进行了不正当干预，而且会使大量的行政管理职能被不适当地附加在登记制度上，违背不动产登记的本质，扭曲其功能。
2．不动产登记机构的登记行为属于行政行为，但此种行政行为属于程序性行政行为而非行政确认行为。在我国，依据《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民***不动产登记机构办理，其依据法律规定的权限和程序进行登记，不能超出法定的权限或违反法定的程序，否则不仅其行为会被确认违法或被撤销，不发生相应的法律效力，并且可能要因此承担行政赔偿责任。因此，不动产登记行为在我国法上当然属于行政行为，但这种行政行为并非行政确认行为，其既不能确认民事实体法上的不动产物权，也不会导致行政法上的权利和义务产生或消灭。
尹飞：不动产登记本质上为行政行为
1.不动产登记行为是不动产登记机构的行为。一方面，不能无视登记机构在不动产登记行为中的主体地位，否则无法解释登记制度存在的必要性。另一方面，登记机构是登记行为的唯一主体。虽然依申请登记是不动产登记制度的基本原则，但这不意味着可以将完整的不动产登记割裂为当事人的申请和登记机构的审核两个阶段甚至两个行为。否则，所有依申请而启动的行政行为都将面临这一问题。在因法律行为引起的不动产物权变动中，显然存在当事人之间就不动产物权变动达成合意的过程，这一合意显然也属于民事活动，但其需要转化为行政法上的登记申请、或者说至少具备行政法上的登记申请的形式，方可启动登记程序。在申请之后，无论是受理还是审核，都是不动产登记机构在进行行为；尤其是不动产登记行为最终体现为登记机构在登记簿上予以记载或者不予记载，更是登记机构依法行使权力的结果。在整个登记过程中，申请人只是行政相对人而已，其在提交登记申请之后，并无参与或者共同参与行政决定的余地，只是在不服最终的行政决定的情况下，有权依法申请相应的救济。因此，不动产登记行为本质上是不动产登记机构的行为。
2.登记机构性质上为公权力机关。“不动产登记机构是旨在服务公众而非谋求私利的公共部门，这在比较法上是普遍规律。”《物权法》起草至今，在笔者阅读的范围内，我国学者均认为不动产登记应当由***机关进行，这主要是考虑到不动产登记簿的公信力需要***机关的公信力予以加持；尤其在我国社会中介机构发育不健全、公信力不足的情况下，借用登记机关的公信力旨在实现民法上公示效果，更是显得尤为必要。
3.现行法完全肯认了登记行为的行政行为性质。从《物权法》的规定来看，虽然其赋予了民法上的法律效果，究其本质，仍然是将登记作为行政行为来对待的：首先，《物权法》明确了不动产统一登记的要求，强调统一登记的范围、登记机构以及登记办法由法律、行政法规规定，尤其是第10条明确规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”，这就授予了登记机构进行登记行为的权力。其次，《物权法》对登记的基本程序进行了规范，对不动产登记导致不动产物权变动、对抗或者宣示的法律效力进行了规定。第三，《物权法》第13条明确禁止登记机构超出登记职责范围进行行为，也体现了登记行为作为行政行为的本质。因为对于公权力的行使而言，法无授权即为禁止。如果逾越了法定权限或者违反了法定程序，其行为就应当被宣告无效或者被撤销。从这些规范来看，登记机构作为行政机关，其权力来自法律的赋予，行使权力也要遵循法定的程序，体现的是依法行政的要求。在得到法律授权的情况下，登记机构的登记行为才能发生设权、对抗或者宣示效力，而其他行政机关没有得到这种授权，自然无权办理不动产登记。此外，从实务中对登记错误赔偿采取的行政诉讼、***赔偿等救济方式来看，也将不动产登记视为行政行为。
王亦白：不动产登记兼具公法属性与私法属性
对于不动产登记，既要肯定其私法属性，但也不能忽视其公法属性，将其视为具有私法和公法双重属性更为适宜，并且还应有所侧重。阐述不动产登记私法属性时，关注点主要在登记与否的结果，但从行为过程乃至行为起因来看，其私法属性亦是十分明显的。
一方面，登记申请对于登记程序启动及推进具有重要意义。我国《物权法》和《不动产登记暂行条例》确立了“依申请登记”的原则，体现了民事自决和尊重申请人意愿：除少数登记依嘱托或依职权启动外，当事人的申请是启动登记程序的原因；是否申请登记以及何时申请登记应由当事人自行决定，登记机构不为申请确定期限；登记申请界定了登记机构的活动范围，登记机构不能超越该范围从事活动；只要登记尚未完成，申请人就可以撤回。另一方面，不能离开起因孤立地看待登记行为。万事万物都有其根源，将不动产登记界定为行政确认行为，那么所要确认的对象就是登记之起因，有学者将其称为“登记基础关系”，有学者称为“原因行为”，笔者参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕第5号，以下简称“物权法司法解释一”）有关用语，称为基础民事法律关系。八种登记类型除查封登记外，诱发登记的起因都是基础民事法律关系；即使是查封登记，需登记机构协助执行的也多是民事纠纷所致。因此私法属性贯穿不动产登记之始终，从登记起因到程序启动，从登记过程到登记结果；在以物权登记为核心的不动产登记中，私法属性更是直接体现在登记目的实现和登记功能发挥上。
与此同时，由于不动产登记机构属于行政机关，实施着依法赋予的行政职权，行政确认可谓是不动产登记的外观表征，私法自治的目的也需借助公权力介入来成就和实现，登记的公法属性不容忽视。然而，考虑到不动产登记毕竟主要基于物权变动的需求而产生，所追求的最终效果确认、保护、公示不动产物权，登记本身对私权利的介入是有限度的，私法属性应当是不动产登记的本质。并且，不动产登记的私法和公法效力联系密切，也充分体现了其公法属性的工具价值，登记的确定力是登记簿推定力的效力延伸，从对不动产权利的正确性推定，发展成对登记机构和相对人的拘束力：登记的公定力是登记簿公信力效力的加强，用登记机构的公权力及其背后的***权威为私权利“背书”。因此，在不动产登记所具有的私法和公法双重属性中，私法属性是内核和本质，居于首要地位。公法属性是外观和形式，居于次要地位。“物权法司法解释一”第1条虽然划定的是不动产登记纠纷处理的民事诉讼和行政诉讼的边界，但从其将大部分不动产物权登记纠纷划入民事诉讼、以“除外”来表述行政诉讼附带民事诉讼看，恰是佐证了不动产登记的法律属性。
问题二：不动产登记的效力问题
崔建远：不动产登记具有《民法典》所确立的公信力
《民法典》第216条第1款前段赋予不动产物权登记具有公信力，其意义在于，不动产物权变动既以登记为公示方法，即使此类表征与真实的权利不符，对于信赖物权表征而为交易之人，法律仍然承认其具有与真实物权状态相同的法律效果，以为保护。该项原则即为公信原则，这种法律效力就是公信力。该条第 1 款前段即为其法律根据。
不动产物权以登记为其公示方法，法律可以就此止步，不赋予登记以绝对的效力。至于登记是否准确地反映了真实的不动产物权关系，法律不打保票。这或暗或明地告诉人们，不动产登记簿的记载不一定正确，不得/不宜完全信赖该记载，与登记名义人发生关系时，欲保自己不因登记错误而受损失，需要做进一步尽职调查，只在有充分、确凿的证据证明该登记为正确时，才与登记名义人交易，方可支付对价。日本民法就奉行此道。这虽然符合实事求是的原则，注重保护真实的物权人，但是，交易相对人势必投入相当的人力、物力尽职调查登记的不动产物权关系是否就是真实的不动产物权关系，以免因登记的物权人对不动产没有处分权而使交易相对人不能取得该不动产物权，从而遭受损失。鉴于尽职调查耗时、费力，使交易成本大为增加；特别是，有些场合无法尽职调查。其结果是大大挫伤了人们进行交易的积极性，制约了财产的流转，降低了社会价值。为改变这种局面，包括德国民法在内的一些立法例为了交易安全，及满足效率原则的要求，赋予不动产物权的登记以绝对的效力，保护信赖此类登记的善意相对人，在此类登记所彰显的不动产物权关系与真实的不动产物权关系不一致的情况下，固定了基于此类登记所为的不动产物权变动的关系，由善意取得制度配合，使善意的交易相对人取得该不动产物权。这就是公信原则/公信力得以确立的机理。
章剑生：不动产登记产生面向私法的效果——公信力，不构成行政法上的法律效果
不动产“登记制度，在形式上，是为不动产交易，尤其是为不动产所有权交易而设的程序性质的制度”。在世界范围内，不动产登记制度主要有契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种。我国《物权法》采权利登记制，即不动产一旦登记，登记名义人就获得不动产权利的确认，并且***担保这种权利确认的正确性，此即为登记的公信力。如上所述，在性质上不动产登记行为属于（表示性的）行政事实行为，没有（表意性的）行政决定那样的法效力，作为行政事实行为的不动产登记“公信力”是由《物权法》所赋予的。因为，“行政登记的法律效果产生于法律的直接规定，而非行政权的作用使然，自然不构成行政法上的法律效果”。以下两个基础可以支持不动产登记行为的公信力：
1.规范基础。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”基于这一法规范，在面向第三人时，这一“登记簿”因其背后有***担保而产生一种公信的法效果，保证了不动产交易秩序稳定、有序。“不动产登记之公信力乃登记制度之后盾和保障，其通过‘将错就错’之技术手段来实现这一功能。而法律之所以‘将错就错’，皆因第三人‘信以为真’。”正如学者所言：“从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。”
2.行为基础。不动产登记行为就其内容而言，是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。原则上，它是基于相关当事人的申请，不动产登记机构依职权对其提供的材料进行查验、实地查看后作出的行为。如前所述，它是行政法上的事实行为，《物权法》以立法的方式赋予其一种面向私法的法效果：公信力。
王亦白：不动产登记兼具公法效力与私法效力
1.不动产登记的公法效力
就登记行为而言，有的学者认为：“其效力包括公定力、确定力、拘束力。”笔者认为，拘束力应当是行政行为效力的概括描述，其他效力均属由其衍生而来的子效力，不宜单独列出；同时，从不动产登记行为的内部影响、外部影响两方面进行分析，不动产登记所具有的公法效力应当主要是确定力和公定力。
一是确定力。不动产登记的确定力就是指不动产登记一旦完成，就对相对人和登记机构产生法律效力，相对人不能随意对其效力提出争议，登记机构自身也受到不能任意撤销登记行为的限制。一方面，可谓之“不可争力”，即登记行为的相对人除非具有法定理由并依法定程序，不得随意要求变更、撤销或废止已生效的不动产登记行为；另一方面，可谓之“不可变力”，原则上登记机构不得随意撤销登记，或者只有在特定条件下才允许登记机构撤销登记。赋予不动产登记确定力的原因在于：尽管登记仅仅是对不动产物权及其他法定事项的证明与确认，但在相对人通过申请对个人意志真实性作出承诺后，登记机构通过公权力的介入体现出行政意志，就必须要让登记行为对参与各方产生拘束力。唯其如此，不动产登记才真正产生行政确认的效力。
二是公定力。行政行为的公定力实质上是一种假设的法律效力，它所享受的是整个社会对行政行为的法律保护，它是一种对世的法律效力。由于不动产登记旨在维护交易秩序和交易安全，因而其法律效力必须外部化，通过赋予登记行为及于第三人的特定效力，保证登记的实效性、稳定性和公共性。不动产登记公定力的作用在于，通过法律上拟制的、推定的法律效力，向社会作出有公权力保障的登记可信赖的承诺，从而对社会产生拘束性，避免引起交易秩序混乱、交易安全无法保证的局面。即：无论不动产登记实际上是否合法有效，一经作出都应当被推定为合法有效；即使登记内容真的有错误亦不可随意否定，非经撤销或宣告无效，仍应被任何人尊重、服从，登记内容也应视为真实的、合法的及可信赖的。从本质上讲，不动产登记的公定力是确定力从内部关系向外部关系的延伸，为保护社会公众的信赖利益提供了制度保障。
2.不动产登记的私法效力
综合来看，不动产登记一直扮演着公示不动产物权的共同角色，债权形式主义中的登记直接关系权利人本人的利益；意思主义下，由于未经登记不能对抗第三人，权利人一般也会选择申请登记，登记也间接关系到本人的利益；即使是非基于法律行为的物权变动，由于经登记方可处分不动产，也会迫使权利人先行登记，从而实现物权公示。上述在物权法层面对不动产登记角色的认识，所关注者都是登记与否的事实状态，往往通过登记结果之最终载体即不动产登记簿来展现。
不动产登记簿的概念不能局限于不动产物权登记，而应结合《不动产登记暂行条例》第2条阐述，是指不动产登记机构依法制作的用于记载不动产权利归属和其他法定事项的专门簿册，其法律特征具有官方性、统一性、确定性、公开性、永久性以及在不动产登记制度中处于枢纽与核心地位。更重要的是要阐明不动产登记簿与不动产登记之间的关系，笔者认为，前者是结果结论，后者是行为过程；前者为静态，后者为动态。物权法层面重视的是静态的登记结果；在此意义上，不动产登记簿具有重要的私法效力。
关于不动产登记簿的效力，笔者认为，从不动产物权登记角度看，登记簿的效力主要包括推定力和公信力。一是推定力，又称权利正确性推定。《物权法》第16条第1款的规定，可以引申解释为“不动产登记簿关于权利状态的记载”是“物权归属和内容的根据”，亦即包含着权利正确性推定的意思；该效力主要发生在登记名义人和真实权利人之间，将登记名义人推定为真实权利人，从权利角度又可分为积极推定和消极推定，即已经登记在登记簿上的权利存在，已经在登记簿上被注销的权利不存在。二是公信力，一般是指不动产登记簿对交易第三人所具有的真实、可信的效力，即使存在着错误，所记载的内容也应视为真实，否则不能消除第三人对交易安全的顾虑；公信力与推定力一脉相承，均依据《物权法》第16条第1款而产生，但效力发生范围主要在登记名义人与交易第三人之间，不能及于真实权利人；体现了物权法优先保护以第三人为代表的社会公众利益的价值，甚至不惜牺牲真实权利人的利益。此外，就其他登记类型看，除了查封登记类同于登记机构对司法机关的协助执行行为而显得公法属性较强外，更正登记、异议登记、预告登记等也都围绕不动产相关权利展开，着眼于保护真实的或未来的不动产权利人的合法权益，具有相当之私法属性。
【文献来源】
刘贵祥：《〈民法典〉实施的若干理论与实践问题》，载《法律适用》2020年第15期。
刘贵祥，吴光荣：《关于合同效力的几个问题》，载《中国应用法学》2021年第6期。
崔建远：《中国民法典所设不动产物权登记之我见》，载《法学杂志》2020年第9期。
章剑生：《行政不动产登记行为的性质及其效力》，载《行政法学研究》2019年第5期。
章剑生：《作为介入和扩展私法自治领域的行政法》，载《当代法学》2021年第3期。
程啸：《不动产登记法研究（第二版）》，法律出版社2018年版。
尹飞：《不动产登记行为的性质及其展开——兼论民法典编纂中不动产登记制度的完善》，载《清华法学》2018年第12期。
王亦白：《论不动产登记的私法和公法双重属性》，载《行政法学研究》2018年第1期。
编辑：康齐贤 芦佳琪
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