来源：海报新闻
大众网·海报新闻记者 沈童 仪首歌 济南报道
2月21日，有媒体报道称，四大行均已下调广州地区房贷利率。此消息一出迅速引发市场关注。随后，杭州也传出其房贷利率下调的消息，首套、二套房按揭利率均迎来下调，目前，各大银行首套房利率基本稳定在5.6%-5.65%，个别银行最低可以做到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右。同时，银行放款速度也明显加快，个别银行放款周期只需要5个工作日。
除了热门城市，此前也有部分地区传出新房首付比例下调的消息：广西南宁发布公积金贷款新规，二套房贷款首付比例降为30%，首套房公积金贷款最高额度调整至70万元，二套房公积金贷款最高额度调整至60万元；重庆、赣州部分银行也将首套房首付比例按20％执行。据不完全统计，目前至少有8个城市下调首付比例至20%。
伴随着上述消息的持续发酵，楼市将迎来新一轮上涨的声音也不绝于耳。那么，房价真的会像人们所猜测的那样低位反弹吗？对此，大众网·海报新闻记者采访了多位业内人士和专家学者。
首付比例下调的均为非限购城市 专家：属“因城施策”、局部的正常操作
山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平分析说：“房贷利率下调，对房价可能会有一定的作用，但是作用不大，不要过度解读。而首付比例下调，对于购房者来说，相对更为有效。”同时他还表示，目前实行首付比例下调的城市还属少数，属于局部调整，其目的还是促进房地产市场走向平稳健康的发展。
对此，济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒也表示认同，“目前，三四线城市去库存压力相对较大，但其实这是在符合***规定范围内的正常操作，满足我们购房者合理购房的一些措施。”
仔细盘点此轮首付比例调整的城市不难发现，这些城市均为非限购城市。且依然符合2016年央行“在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”的规定，属于“因城施策”下的合理调整。
而广州地区房贷利率的下调也应证了这一点。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受海报新闻记者采访时表示，此次广州本地区房贷利率的调整可以确定的是，属于银行自主行为，并非是全国层面的降息行动。自LPR（贷款基础利率）改革以后，监管层强调金融政策要坚持“一城一策”的姿态，即在LPR的顶层框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点），各地商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。
而对于广州房地产市场而言，李宇嘉认为，供求关系无疑是此次房贷利率调整的主要因素。
数据显示，今年1月份，广州新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000套-9000套的水平，而二手住宅成交（自助网签+中介网签）7014套，同比大减55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000套-7000套的低位徘徊。
“当市场整体成交量下行后，对按揭的需求自然就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率。叠加近期按揭额度有所增加，利率下降也在情理之中。”李宇嘉表示，2021年前三季度，由于广州房价过快上涨，在额度管控和信贷政策“一城一策”的模式下，按揭利率连续攀升。当前，在当前稳字当头、稳中求进的新格局下，按揭利率过高阻碍了市场稳定和住房消费，适当下调利率也是市场迫切需要的。
此外，从刚刚发布的70城房价指数看，广州新房价格环比上涨0.5%，一改此前的下跌态势。李宇嘉预计，主流银行或将持续下调按揭利率，对交易和市场需求的活跃度均有较大影响，后续市场将回到正常时期的交易水平。
房贷利率下调、首付比例下调，利好谁？
房贷利率下调对于刚性购房者来说，无疑是一大利好。
柳廉恒告诉记者：“对于新房市场来说，给购房者的门槛稍微降低了一些，对于预算有限的、刚性购房者来说，会减轻一定的资金压力。虽然从总房款来看，首付比例下降，意味着购房者贷款的比例会增大，但伴随着贷款利率的下调，也会减轻购房者的购房压力，包括已经购房的贷款客户，都是利好的消息。”
近年来，随着***房住不炒政策的贯彻落实，部分购房者对于买房一直处于观望状态，而经过6年多的政策调控，已经被搁置的购房意愿也有了一定的释放。
柳廉恒介绍说：“从年后这一段时间段来看，客户的咨询量和看房量有了明显的上升。尤其2021年下半年，受到政策影响，济南房地产市场处于低谷期，购房量下滑将近30%。节后明显上升。近一段时间来看，客户咨询量大约上升了10%-20%。这时候大家可能会提出疑问，房价是否会上扬？但是根据我们的数据来看，还是保持平稳状态。”
此外，值得注意的是，目前全国不少城市银行对于房贷放款速度有所加快。据贝壳数据显示，其监测的103个城市中平均放款周期不足40天，一线城市中，北京、广州、上海均较上月缩短，北京、广州较上月加快了一个月；杭州、武汉、南京、成都、无锡、嘉兴等二三线城市放款速度也加快了一个月以上。目前包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。
而房贷利率的下调、部分城市首付比例的下降，以及银行对于房贷放款速度的加快，对于开发商来说也形成一定程度利好，这意味着其能够加速资金回笼。
“房住不炒”，“稳”字当头
值得注意的是，2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会，住房和城乡建设部有关负责人表示，在稳定房地产市场平稳运行方面，将保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
不难看出，当前，***对于房地产市场的发展坚持“稳”字当头，稳中求进，而当前为了避免房地产市场过快下滑出台的一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。
程道平表示：“过度刹车和一味的刺激升温都会给房地产市场带来不良影响，从超大城市到三四线城市，不同城市所面临的情况不尽相同，将来楼市政策的差异化或许会越来越明显，政策方案应因城施策、区别对待。”
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