每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺
尽管2021年房地产行业整体下行，但杭州楼市却走出了独立行情。
中指研究院统计显示，2021年杭州新房成交面积同比增长45.7%达到2334万平方米，成交金额同比增长60.9%，以7273亿元再创新高；宅地成交量价齐涨，供销规模创历史新高，宅地出让金额排名全国第二。
视觉中国图
2021年杭州新房市场销售规模的显著增长，也带来房企业绩的水涨船高。在过去的一年，杭州区域的房地产企业呈现出怎样的竞争格局？外来房企与本土房企的较量中谁占据了上风？在土地储备方面哪些房企更具竞争力？
本土房企业绩突出 外来企业步步紧逼
即便全国头部房企已基本布局杭州，但杭州本土企业的表现仍然一如继往的稳健。
中指研究院统计显示，2021年杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额达到5597亿元，同比上升13%。其中本土房企滨江集团以销售额1150.1亿元、销售面积216.2万平方米的绝对优势夺冠，也成为销售金额榜上唯一的“千亿规模”房企。
绿城中国则以销售额772亿元、销售面积199.3万平方米排在第二位。在销售金额上，绿城中国领先第三名近300亿元。可见，本土两强企业的业绩优势依然十分明显。
值得一提的是，2021年公布年度销售目标的32家代表企业中，仅6家房企完成销售目标，其中就包括绿城中国和滨江集团。
而外来企业亦步步紧逼。在TOP20房企销售榜单上，保利发展、万科、融创中国和融信中国分列第3~6位，龙湖集团和招商蛇口分列第8、9位，越秀地产、华润置地、世茂集团、旭辉集团、新希望地产和阳光城亦进入榜单。也就是说，在2021年杭州TOP20房企销售榜单上，外来房企占据了12席，可以说对杭州本土房企形成合围之势。
对于杭州区域房企的竞争格局，中指研究院浙江分院常务副总高院生向《每日经济新闻》记者表示，“毫无疑问，任何一家房企在自己立足深耕的大本营的优势都是不言而喻的。一方面是长期深耕形成的客户基础，这是企业积累的最重要财富，其中很多客户成为复购客户，忠诚度很高；二是本土企业更了解当地市场特征和客户需求特征，进而在产品打造上更迎合客户需求，从而推进客户购买。其实这两个是相辅相成的过程，可持续帮助企业在本土市场形成良性循环，叠加市场优势。”
从整体销售情况来看，2021年杭州销售金额TOP5企业门槛升至360亿元，TOP10门槛升至178亿元，TOP20门槛升至111亿元。TOP20企业合计销售面积1592万平方米，同比上升7.2%，销售面积前20房企的门槛升至37万平方米。
浙系房企的优势为何如此明显？高院生指出：“浙系房企本身总体相对优质，在发展基因里更看重产品、更看重客户。尤其是在这一波市场形势下，浙江房企多数企业的安全性、稳健性经过了市场的验证，从这些角度来说浙江房企在大本营的优势更加明显。”
如排在杭州TOP20房企销售榜首位的滨江集团，2021年的销售目标为1500亿元，实际销售额16***.3亿元，目标完成率达到112.8%。其中，滨江集团在杭州的销售额占比达68%。排在第二位的绿城中国的目标完成率更高，达到113.2%。
此外，进入杭州TOP20房企销售榜单的还有德信地产、祥生集团、保亿置业、宋都集团、兴耀房地产、众安集团等浙系房企。在中指研究院2021年全国房企TOP200 销售榜中，宋都集团以278亿元排名第110名，众安集团以273亿元位于第113名、保亿置业以215.6亿元排名第126名、兴耀房地产以133.8亿元排名第144名。
值得注意的是，其中兴耀房地产全部业绩完全依赖杭州一地，保亿置业在杭州的业绩占全国业绩的73%；宋都、众安两家房企在杭州的销售额均占据了全年总销售的一半以上。
从权益销售额来看，杭州2019-2021年TOP10房企的市占率均保持在3成以上，其中TOP3及TOP5房企的市占率逐年上升。由此可见，上述中小房企太过依赖杭州一地的销售业绩，对于未来业绩持续增长并不是好事。
此外，在近日每日经济新闻·镁刻地产发布的2021年全国15城热销楼盘榜上，杭州销售额TOT10楼盘中，位居榜首的正是本土房企绿城中国开发的绿城桂冠东方项目，全年销售额达176.85亿元。排在第二位的是滨江集团开发的锦尚和品府，销售额达135.34亿元。而2021年全国共诞生了9个销售额超百亿楼盘，杭州独占两席，且排名高居第2、3位。
“头部房企市占率的提高，意味着在市场竞争中强者恒强，未来头部企业的市占率可能会继续提高。”
高院生分析认为，在目前行业环境下，中小企业的竞争劣势越来越明显，在融资能力、品牌影响力、产品能力等方面都相对头部企业较弱。中小企业未来发展中有几个方向：一是傍“大腿”发展，与品牌房企合作发展的情况将会越来越多；二是深耕自身主场，下沉区域夯实发展根基；三是在现有优势定位下寻找适合自己发展的赛道。
宅地供销创历史新高 各路房企争相竞拍地
与全国市场表现类似，2021年杭州三批次集中供地经历了上半年狂热、10月份冷清、12月回暖复苏的过程，最终全年的量价齐涨还是证明了杭州市场的活力。
中指研究院统计显示，2021年杭州共推出宅地175宗，规划总建面2292万平方米，同比增长48%；宅地出让收入为2703亿元，在全国各市中仅次于上海，与2020年排名相同。从历年宅地成交情况来讲，2021年杭州宅地供应规模及成交规模均创历史新高。
由于杭州第一批次集中拍地空前火热，第二批次土拍政策提高了房企参拍门槛，如取消勾地制度、禁马甲、提高房企资金资质审核等，同时增加了地块的建设要求，如竞品质、建沿街商铺，禁商墅等，这也导致二批次集中拍地成交惨淡。第三批次集中土拍规则适度放松，主要从让利房企、降低门槛等提高房企参拍积极性方面调整，包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质要求，竞品质改为定品质等。
第三批次集中土拍中，收获最大的仍是本土龙头、城投平台与国企央企。中指研究院数据显示，包括滨江、绿城、德信、中天及深耕临安的地上集团等杭州本土龙头房企和城投背景平台，拿地权益金额占比TOP20房企总量的51.4%，权益面积占比66.6%。杭州地铁、浙江省交投、西湖投资集团等城投平台表现也比较亮眼。
《每日经济新闻》记者观察发现，在2021年杭州市区拿地权益金额、权益面积TOP20企业榜上，滨江集团、绿城中国均稳居前两位。其中滨江集团拿地14宗，权益面积109万平方米，金额达到274亿元；绿城中国紧随其后，拿地13宗，权益面积102万平方米，拿地金额211亿元。
值得注意的是，杭州本土房企持续加强优势，加仓深耕板块。如排在拿地榜首位的滨江集团，除坚守钱塘江两岸之外，还首次布局江东核心区域。
此外，杭州范围的各个区域的龙头房企则有另一种战略方向。如中天一直以来以深耕临安、富阳等郊区为主，2021年也一举斩获了三墩、文晖和申花3宗地块；地上集团2022年在深耕区域拿下滨湖新区宅地之外，还拿下了位于申花、文晖等两宗宅地；另有台州区域龙头房企伟星首次进入杭州拿下申花宅地。从上述房企的动作来看，区域龙头也开始尝试走出舒适区，拓展核心区域。
外来房企在杭州土地市场的表现同样不俗。华润置地、融信中国、中海地产、龙湖集团在2021年杭州房企拿地金额榜上分列3-6位，融创中国、万科、招商蛇口、荣盛发展、金隅集团、保利发展和花样年集团也进入了TOP20拿地榜。在2021年杭州T20房企拿地金额榜上，外来房企占据了10席。
“距离我国城镇化率达到70%，未来还有10个百分点，意味着房地产市场仍有较大的发展空间，蕴含着很多机遇。这些机遇已经不再是单一的住宅开发，而是更多元的机遇，比如城市更新、未来社区、TOD等。”
高院生表示，“尤其是对于浙江市场而言，在高质量发展建设共同富裕示范区的过程中，不同类型的房企基于自身的优势，寻求的发展路径会有所差异，只要企业的经营是安全的、稳健的，就能在未来的发展中找到自身的赛道，这也是多元化竞争下的必然结果。”
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